Il certificato di idoneità statica è una dichiarazione che viene rilasciata da un tecnico abilitato per attestare la sicurezza ai fini statici di una determinata struttura, sia essa in muratura che in cemento armato che in acciaio.

La sua introduzione nelle normative tecniche in fatto di costruzioni risale al 1985 quando fu emanato il primo condono edilizio per tentare, da un lato, di sanare la miriade di costruzioni senza permesso a costruire o licenza edilizia che con gli anni aveva preso dimensioni preoccupanti e dall’altro di tentare di bloccare il fenomeno.

In pratica è un documento obbligatorio per accedere al condono suddetto, e attestante che in fase di edificazione si sono rispettate, quantomeno, le norme vigenti in materia edilizia al momento della costruzione.

Certificato di idoneità statica: quando serve

Diverse sono le interpretazioni che gli enti locali, Regioni e Comuni interessati ad una pratica edilizia danno sulla necessità del rilascio di un’attestazione che certifichi l’idoneità statica di una costruzione, ma le fattispecie principali sono principalmente le seguenti:

Condono edilizio

1) Tutte le opere oggetto di condono edilizio per le quali il certificato di idoneità statica basa il suo rilascio all’osservanza delle norme tecniche sulle costruzioni vigenti all’epoca della costruzione e/o al momento della domanda di condono e successive deroghe normative.

La presentazione del CSI è obbligatorio per edifici o porzioni di essi con volumetrie superiori a 450 mc, ma, se l’area su cui si è costruito è vincolata dal punto di vista sismico la certificazione, previo accertamento più puntuale da parte del tecnico incaricato, va comunque presentata qualunque sia la volumetria realizzata.

Accertamento della conformità edilizia

2) Nel caso in cui l’opera realizzata sia soggetta ad accertamento della conformità edilizia, il CSI deve necessariamente basarsi sulla verifica dell’opera in relazione alle norme tecniche e al grado di sismicità della zona sia al momento della domanda di sanatoria sia al momento dell’effettiva costruzione dell’opera.

In questo caso di dice che occorre la “doppia conformità”, e ciò deve valere sia per gli aspetti strutturali sia per gli aspetti edilizi ed urbanistici.

Certificato di agibilità

3) Per le opere ove sia richiesto il rilascio del certificato di agibilità per come previsto dall’art. 24 del DPR 380/2001, per interventi relativi a nuove costruzioni, ristrutturazioni e ampliamenti, interventi su edifici esistenti per fatti di sicurezza, igiene, impianti ecc.

Nel caso in cui l’opera è mancante di Certificato di collaudo statico, il CSI è ad esso equiparabile con riferimento temporale all’osservanza delle regole in vigore al momento dell’edificazione dell’opera e non al momento della richiesta del certificato di agibilità.

Si fa notare che il collaudo statico e il CSI non hanno la stessa valenza, perché il certificato di collaudo richiede per il suo rilascio alcune procedure stabilite dalla legge, ciò nonostante il CSI rilasciato da un tecnico abilitato e qualificato può contenere le medesime analisi rispetto alla sicurezza strutturale e portare alle stesse conclusioni e quindi al  convincimento del tecnico per il suo rilascio.

Impianti sportivi o pubblico spettacolo

4) Per il rilascio del CSI per le opere destinate a Impianti sportivi o pubblico spettacolo, la verifica va effettuata con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della richiesta del certificato stesso.

Se, anche per questo caso non esiste il certificato di collaudo statico, ai fini del rilascio dell’agibilità si dovrà acquisire il CSI della struttura o delle strutture alla data della richiesta, compilato secondo le norme di valutazione sulla sicurezza di cui al par. 8.3 delle NTC di cui al DM17/01/2018.

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La stima immobiliare consiste nelle procedure che devono essere attuate per determinare il valore di un immobile da punto di vista prettamente commerciale.

La stima immobiliare si esplica attraverso la cosiddetta “perizia di stima” che attraverso una relazione esplichi compiutamente quali sono le caratteristiche dell’immobile, appartamento, villetta, terreno ecc., ne determini la consistenza, ne individui tutte le quote di pertinenza sia di proprietà sia condominiali se il bene è in un condominio, ed infine ne determini il valore di stima.

Stime sintetiche

Nelle stime sintetiche rientrano tutte quelle procedure che rientrano nei procedimenti individuati come “diretti” e basano la stima in riferimento e confronto con beni di consistenza o caratteristiche similari al bene in oggetto, per i quali si conoscono i relativi parametri e i prezzi di mercato.

I parametri che si considerano in una stima sintetica sono in genere quelli fisici e misurabili come l’area di un terreno, la superficie di un immobile e/o il suo volume e/o il suo numero di vani, il box e/o i magazzini di pertinenza, la destinazione urbanistica.

Oltre ai parametri fisici possono essere considerati pure quelli economici come i redditi catastali sia per terreni che per fabbricati, i canoni di locazione, il beneficio fondiario di un’azienda agricola. 

Le stime sono redatte in genere da esperti periti tecnici.

Stima immobiliare sintetica comparativa?

La stima sintetica comparativa esprime il più probabile valore di mercato che si ottiene utilizzando il criterio sintetico comparativo.

E’ chiaro che detto valore è quello, che secondo il perito, compete al bene in esame con riferimento al mercato in cui si opera.

Il valore è dipendente anche da altri fattori che nel gergo dei periti è definito “in condizioni normali” ovvero ci si riferisce al fatto che l’immobile deve essere subito disponibile e libero da persone e cose; non vi siano particolare condizioni di vendita e non sia gravato da urgenze indifferibili.

L’assenza di questi motivi ostativi ai fini della determinazione della stima, consente una stima iniziale su modello analitico, che comprende  notizie in riferimento all’ubicazione, alla modalità costruttiva di un immobile, ai dati catastali, allo studio del mercato della zona.

In pratica il perito stila una relazione nella quale inserisce tutte queste notizie descrittive delle caratteristiche del bene per giungere successivamente alla stima immobiliare sintetica e ne determina il più probabile valore di mercato.

Il procedimento di stima comparativa.

Alla perizia di stima immobiliare sintetica si perviene tramite un procedimento chiamato di stima comparativa.

Il tecnico in sintesi compara la sua relazione con le caratteristiche di cui al procedimento sopra richiamato per la determinazione del valore, e lo raffronta con le quotazione immobiliari che l’Agenzia delle Entrate  pubblica con riferimento alla zona geografica dell’immobile in esame, sempre in funzione delle sue “condizioni normali”.

Questo modo di procedere consente di pronunciare un valore al metro quadro rispetto alla  la superficie lorda dell’immobile.

Il metodo di stima sintetico comparativo, serve quindi a raggiungere nel modo più esatto possibile il valore di stima di un immobile che si desidera vendere o comprare.

In un successivo articolo ci soffermeremo su altri criteri che si considerano nel determinare il valore di stima di un immobile e che brevemente richiamiamo:

-Stima a Valore di mercato; -Stima a valore di costo; -Stima a valore di trasformazione;  -Stima a valore complementare; -Stima a valore di sostituzione.

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Diagnosi Energetica e APE sono differenti procedure che non si equivalgono e che utilizzano differenti modelli di valutazione energetica per un medesimo edificio.

Definizione di APE

L’APE, attestazione di prestazione energetica è una procedura che ci consegna informazioni circa le prestazioni energetiche di un fabbricato o appartamento o di un immobile in genere, ovvero ci dice quanta energia è necessaria per il soddisfacimento energetico annuale in base alle esigenze richieste per un uso normale dell’immobile in base all’uso del riscaldamento, della ventilazione e della produzione di acqua calda.

Le prestazioni energetiche di un immobile sono riassunte in una tabella che va dal valore A4 al valore G.

Ai fini della comprensione comune l’APE fornisce le informazioni con le quali un cittadino o un’amministrazione o operatori immobiliari capiscono quale sia lo stato o l’efficienza dell’immobile medesimo e che permette una comparazione sulla qualità energetica con immobili similari.

Definizione di Diagnosi Energetica

La diagnosi energetica è una procedura che mira a procurare e far conoscere un’appropriata conoscenza e descrizione del consumo energetico di un immobile o gruppo di immobili o edifici pubblici o privati.

Oppure di impianti di tipo industriale, e specificare quali siano le appropriate e favorevoli condizioni per un risparmio energetico che sotto il profilo di costi e dei benefici sia conveniente e fornire i risultati della diagnosi.

Ossia quali siano gli interventi utili all’individuazione e all’ottimizzazione dei consumi energetici.

Specifiche sull’ APE

La combinazione delle due dizioni si possono riassumere come segue:

L’APE è un documento obbligatorio che fornisce alcune delle informazioni che stanno alla base della Diagnosi Energetica.

Non bisogna confondere i due processi in quanto restituiscono informazioni diverse per un medesimo immobile.

In altre parole l’APE ha le sue basi su un calcolo energetico di tipo standard e la Diagnosi Energetica invece su basi e dati non standard.

In una APE si determina una classe energetica in relazione al consumo di energia annuale per ogni metro quadro riferito alla prestazione dell’involucro edilizio  in funzione del rendimento dell’impianto di un determinato immobile.

Il calcolo della prestazione energetica è svolto con l’ipotesi di temperatura interna costante a 20°C con l’impianto funzionante per 24 ore consecutive per tutto il periodo di riferimento, e senza considerare se l’immobile sia occupato.

Diagnosi Energetica

Nella determinazione della Diagnosi Energetica, al contrario, il calcolo si effettua in riferimento all’utenza e alla sua tipologia con la considerazione di valori reali e non standardizzati, considerando pure il modo d’uso reale degli impianti, in base al grado di occupazione dell’immobile e in relazione ai dati climatologici della zona o località ove è situato l’immobile oggetto della verifica.

Il primo passo da compiersi è per una corretta diagnosi energetica è quello di analizzare i consumi tramite le fatture elettriche ove si rilevano i consumi reali e confrontarli con quelli di un modello virtuale di un edificio con caratteristiche simili a quello sotto esame, nel quale sono stati inseriti dati standard.

Successivamente nel modello vengono variati i dati standard con l’inserimento dei valori reali, l’orario di accensione/chiusura dell’impianto di riscaldamento, i gradi giorno reali della località e i consumi energetici riferiti all’unità immobiliare in esame.

Software utilizzati per facilitare le operazioni

Esistono dei software che facilitano le operazioni del calcolo per la redazione dell’APE ma non tutti sono in grado di eseguire le analisi necessarie per la diagnosi energetica.

Pertanto l’ausilio di uno studio di ingegneria è indispensabile per eseguire una diagnosi energetica che stabilisca tramite un’analisi dei consumi quali sono i giusti consigli per la loro riduzione e procedere ad un risparmio energetico.

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La certificazione energetica degli edifici è una procedura di valutazione volta a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici in termini di efficienza energetica, grazie all’informazione fornita ai proprietari e utilizzatori, circa i suoi consumi energetici richiesti per mantenere determinate condizioni ambientali interne.

Questa fa parte delle misure volte alla tutela dell’ambiente, sia per un conseguente freno all’utilizzo delle risorse naturali, sia per un desiderabile contenimento delle emissioni clima alteranti. Si tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato, che tiene conto delle caratteristiche dell’edificio e non solo.

Quali sono gli obiettivi delle direttive europee?

Tra gli obiettivi delle direttive europee ci sono: il miglioramento della trasparenza del mercato immobiliare; l’informare e rendere coscienti i proprietari degli immobili del più probabile costo energetico relativo alla conduzione del proprio “sistema edilizio” e incoraggiare interventi migliorativi dell’efficienza energetica; la certificazione europea inoltre consente agli interessati di ottenere dal fornitore/venditore di un immobile informazioni affidabili sui probabili costi di conduzione; in questo modo l’acquirente può valutare la convenienza dell’acquisto di un immobile dal costo maggiore ma migliore dal punto di vista della gestione e manutenzione; i proprietari che apportano miglioramenti energetici importanti, come isolamenti termici, possono veder riconosciuti i loro investimenti con un aumento del valore del proprio immobile.

MAS Ingegneria

Noi di MAS Ingegneria siamo in grado di avviare tutte le procedure per la validazione della diagnosi energetica. Quindi la procedura per individuare tutti gli interventi per diminuire la spesa energetica, i tempi di ritorno dell’investimento e il passaggio di classe dell’immobile.

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